Das können Sie von den Mieteinnahmen abziehen

Mieteinnahmen versteuern

Ihre Mieteinnahmen sind selbstverständlich zu versteuern. Aber Sie können mit verschiedenen Maßnahmen die steuerliche Bemessungsgrundlage reduzieren.

Durch die Vermietung einer Wohnung (oder eines Hauses) haben Sie ein zusätzliches finanzielles Standbein bzw. können Sie damit für später vorsorgen ("Vorsorgewohnung"). Wie bei allen Einnahmen, so gilt auch bei den Mieten: Nichts ist steuerfrei, auch die Mieteinnahmen müssen (ab einer bestimmten Höhe) versteuert werden. Mit einigen Maßnahmen können Sie als Vermieter diese Steuerlast reduzieren.
 

Wann sind Mieteinnahmen zu versteuern?

Mieteinnahmen sind in den allermeisten Fällen einkommensteuerpflichtig. Sobald Sie ein Jahreseinkommen von über 11.000 Euro haben und der jährliche Gewinn aus der Vermietung höher als 730 Euro ist, müssen Sie eine Einkommensteuererklärung abgeben.
 

Wie können Sie die steuerliche Bemessungsgrundlage reduzieren?

Sie können diverse Ausgaben von den Mieteinnahmen absetzen und damit Ihre Steuerlast verringern. Dazu zählen unter anderem:

  • Instandsetzung / Instandhaltung: Die Ausgaben für Instandsetzungen bzw. Instandhaltungen können Sie auf einen Zeitraum von 15 Jahren verteilt abschreiben. Als Instandsetzungen gelten Investitionen, die den Nutzungswert einer Immobilie wesentlich erhöhen bzw. die Nutzungsdauer wesentlich verlängern.
  • Fremdkapitalzinsen: Auch die Zinsen für den Wohnungskredit mindern den steuerpflichtigen Gewinn.
  • Abnutzung der Wohnung: Diese wird mit 1,5 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr angenommen. Die Abnutzung wird auf den Gebäudeanteil der Wohnung angewendet (Grund gilt als nicht abnutzbar), der mit 60 Prozent der Anschaffungskosten beziffert wird. Haben Sie also eine Wohnung um beispielsweise 200.000 Euro erworben, so wird der Gebäudeanteil mit 120.000 Euro (60 Prozent) festgesetzt. In diesem Fall können Sie jährlich 1.800 Euro (1,5 Prozent) von den Mieteinnahmen abziehen.
  • Achtung Liebhaberei: Durch die diversen Abschreibemöglichkeiten können rechnerische Verluste entstehen, die Sie mit Ihren sonstigen Einkünften gegenrechnen können. Aber Vorsicht: Wenn Sie andauernd Verluste machen, dann kann die Finanz "Liebhaberei" unterstellen, wodurch die steuerlichen Vorteile verloren gehen können.
  • Umsatzsteuer: Wenn Ihre Mieteinnahmen jährlich 30.000 Euro netto nicht übersteigen, sind Sie von der Umsatzsteuer befreit. Andernfalls muss bei der Rechnung eine Umsatzsteuer (bei Vermietung zu Wohnzwecken zehn Prozent) ausgewiesen werden. Übrigens können Sie bei Mieteinnahmen von jährlich unter 30.000 Euro auf die Steuerbefreiung verzichten. Das bringt den Vorteil, dass Sie damit als Vermieter vorsteuerabzugsberechtigt sind. Da die Umsatzsteuer eine Verbrauchersteuer ist, ist diese vom Mieter zu bezahlen.

Für eine umfassende steuerliche Beratung wenden Sie sich am besten an Ihren Steuerberater. Wenn Sie gerade im Begriff sind, eine Wohnung oder eine andere Immobilie zu vermieten, dann stehen Ihnen dafür die Raiffeisen Immobilienmakler mit Rat und Tat zur Seite.

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