Wie kommt die Immobilie zu ihrem Preis?

Preisbildung bei Immobilien

Die Entwicklung bei den Immobilienpreisen ist seit Jahren ein Thema für angeregte Diskussionen. Besonders in Ballungszentren klagen viele über Preise, die es vor allem für Jungfamilien schwer machen, eine adäquate Wohnung zu finden.

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Warum kosten Wohnungen und Häuser überhaupt das, was sie kosten? Was entscheidet über preiswert oder teuer? Diese Fragen sind für den Laien bzw. den Wohnungssuchenden auf den ersten Blick nicht immer nachvollziehbar. Informieren Sie sich in unserem Überblick, wie und wo Sie Anhaltspunkte zum Wert einer Immobilie bekommen können und mit welchen Kosten Sie beim Immobilienkauf rechnen müssen.

Preisbildung

Die Preisbildung bei Immobilien hängt wie bei anderen Gütern auch ganz wesentlich von Angebot und Nachfrage ab. Gibt es einen oder mehrere Käufer, der oder die bereits sind, für eine bestimmte Wohnung den verlangten Preis tatsächlich zu bezahlen? Das treibt naturgemäß in Ballungszentren, wo eine starke Nachfrage auf ein begrenztes Wohnungsangebot trifft, den Preis für Immobilien nach oben.

Davon abgesehen bestimmen folgende Kriterien wesentlich den Immobilienpreis.

  • Lage und Infrastruktur: Einen wesentlichen Teil des Preises einer Immobilie macht die Lage aus. Wichtig ist vor allem: Wie stellt sich die Umgebung dar? Ist das Viertel eher "abgewohnt", werden Häuser nicht renoviert oder werden die Immobilien von ihren Bewohnern in Schuss gehalten? Eng mit dem Thema Lage ist die Frage der Infrastruktur verbunden. Sind die Wohnung oder das Haus auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen? Sind Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten bzw. kulturelle Institutionen in der Nähe? Wie schaut es mit dem Freizeitangebot in der Umgebung aus? Gibt es die richtige Mischung zwischen "mittendrin im Geschehen" und "draußen in der Wildnis"?
  • Geographische Aspekte: Generell betrachtet gibt es einerseits ein West-Ost-Gefälle bei den Preisen. Der Westen ist teurer als der Osten, wobei natürlich die Bundeshauptstadt Wien eine Ausnahme bildet. Darüber hinaus gibt es auch ein Stadt-Land-Gefälle. Die Gleichung Land = billig stimmt allerdings nicht immer. Gerade die so genannten Speckgürtel rund um große Städte werden als Wohngegenden immer beliebter, so dass in diesen Gemeinden auch die Preise oft schon Stadtniveau erreichen.
  • Baujahr: Ältere Gebäude mögen ihren Charme haben, die notwendigen Sanierungsarbeiten drücken allerdings auf den Preis. Zudem sind Gebäude bis hinauf in die 80er Jahre thermisch noch nicht auf dem letzten Stand der Dinge. Ab den 80er Jahren erzielen Gebäude jedenfalls bessere Preise. Die besten Preise lukrieren naturgemäß neue bzw. neuwertige Immobilien.
  • Ausstattung: Hier geht es in erster Linie um die "Infrastruktur" des Hauses. Wann wurde die Zentralheizung installiert, wurde sie regelmäßig gewartet, wie schaut es mit den Elektroinstallationen aus? Der Zustand und die Qualität der Böden ist ebenfalls ein wichtiger preisbildender Faktor. Einbaumöbel sind ambivalent – einerseits gelten sie als höherwertig, andererseits sind sie doch meistens sehr speziell auf den Geschmack der Vorbesitzer abgestimmt.

Die Kosten beim Kauf

Zu den eigentlichen Kosten für den Immobilienkauf kommt noch eine Reihe von Nebenkosten hinzu.

Nebenkosten und ihre Höhe

  • Grunderwerbsteuer: Diese beträgt 3,5 Prozent. Sie ist auf jeden Fall zu bezahlen. Lediglich bei Vertragsabschluss unter Ehegatten oder nahen Verwandten (Eltern, Kinder, Enkelkinder) sinkt sie auf zwei Prozent.
  • Eintragungsgebühr ins Grundbuch: 1,1 Prozent vom Kaufpreis. Auch an dieser Gebühr kommen Sie nicht vorbei.
  • Gebühr für die Eintragung von Pfandrechten ins Grundbuch: 1,2 Prozent vom Pfandrecht. Wird nur fällig, wenn Sie Ihren Kauf mit einem Kredit abwickeln.
  • Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung: Diese beträgt 0,6 Prozent des Pfandrechts.
  • Maklerhonorar: Beträgt in der Regel (bei Objekten mit einem Wert von über 48.448,51 Euro) drei Prozent (Richtwert) plus Mehrwertsteuer. Kaufen Sie direkt vom Bauträger oder direkt von einem privaten Anbieter, so entfällt das Maklerhonorar.
  • Honorar für den Vertragserrichter: Zweckmäßigerweise übernimmt ein Notar oder Rechtsanwalt die Abwicklung des Kaufs (Vertragserrichtung, Treuhandschaft, …). Die Kosten dafür richten sich nach dem Kaufpreis und sind durch die jeweiligen Kammertarife bestimmt. Es ist auch möglich, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren.
  • Beglaubigung von Unterschriften: Die Unterschriften auf dem Kaufvertrag und auf der Pfandbestellungsurkunde (bei Hypothekardarlehen) müssen beglaubigt werden. Die Kosten dafür richten sich nach Kaufpreis bzw. Höhe des Pfandrechts und sind durch die jeweiligen Kammertarife bestimmt.

Alle Preise im Überblick

Um einen Anhaltspunkt dafür zu bekommen, wie viel Ihre eigene Wohnung oder Ihr Haus wert sind bzw. wie viel man für Immobilien in bestimmten Gegenden berappen muss, stehen Ihnen folgende Möglichkeiten offen:

  • Raiffeisen Immobilienmakler: Diese finden sich auch in Ihrer Nähe. Sie kennen den Markt wie ihre Westentasche, haben eine umfassende Übersicht und können Ihnen sagen, mit welchem Verkaufserlös Sie allenfalls rechnen können und vor allem die Frage beantworten: Welcher Verkaufserlös ist realistisch?
  • Immopreisatlas: Die aktuellen Preise von Häusern, Grundstücken oder Wohnungen in einer bestimmten Region können Sie auf www.immopreisatlas.at sehen. Für die Preisübersicht werden die Daten von über 60.000 Immobilien ausgewertet und vierteljährlich aktualisiert.
  • Sachverständiger: Eine weitere Möglichkeit ist die Beauftragung eines Sachverständigen. Die "allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen" für das Immobilienwesen bewerten die entsprechende Liegenschaft – sowohl unbebaute Grundstücke als auch Einfamilienhäuser, Miethäuser, Wohnungseigentumsobjekte, etc.