Worauf es beim Vermieten ankommt

Worauf es beim Vermieten ankommt

Welche Rechtsgrundlagen gibt es beim Mieten? Was müssen Sie bei Steuern und Gebühren beachten? Worauf kommt es bei der Auswahl des Mieters an? Informieren Sie sich über Antworten auf diese und weitere Fragen.

Die Nachfrage nach Betongold – also die Investition in eine Immobilie zum Zwecke der Vorsorge – ist ungebrochen. Immer mehr Menschen finden sich dadurch in einer neuen, oft ungewohnten Rolle wieder – in der eines Vermieters. Was müssen Sie als Vermieter beachten, worauf kommt es an?
 

Die Auswahl des Mieters

Einen Mieter zu "überprüfen" – etwa im Hinblick auf seine Bonität – ist naturgemäß für einen Privaten schwierig. Vertrauen Sie die Mietersuche einem professionellen Immobilienmakler an. Raiffeisen Immobilienmakler gibt es auch in Ihrer Nähe. Diese haben nicht nur einen kompetenten Marktüberblick, sondern auch langjährige Erfahrung im Umgang mit Wohnungssuchenden und in der Einschätzung von potenziellen Mietern.

Die Kaution: bis zu sechs Monatsmieten möglich

Eine gewisse Sicherstellung bietet die Vereinbarung einer Kaution. Dabei sollte allerdings vereinbart werden, dass zwischen Ende des Mietvertrages und Rückzahlung der Kaution ein zeitlicher Puffer eingeplant wird: Dadurch haben Sie als Vermieter Zeit, um allfällige Schäden in Ruhe feststellen zu können. Die "normale" Abnutzung der Wohnung gilt übrigens nicht als Schaden und kann einem Mieter auch nicht angelastet werden. Die Höhe der Kaution ist gesetzlich nicht exakt geregelt. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung können Kautionen im Ausmaß von bis zu sechs Monatsmieten als angemessen bezeichnet werden. Geregelt ist, dass der Vermieter die Kaution unabhängig von seinem sonstigen Vermögen zinsbringend und sicher anlegen muss.

Der Mietvertrag: schriftlich hält's am längsten

Die Frage "Mietvertrag Ja oder Nein?" muss eindeutig mit Ja beantwortet werden. Ein Mietvertrag kann schriftlich, aber auch mündlich abgeschlossen werden. Zur Absicherung für beide Seiten empfiehlt sich jedoch ein schriftlicher Mietvertrag. Der Mietvertrag sollte die Namen von Vermieter und Mieter, Größe und genaue Beschreibung der Wohnung (inkl. Ausstattung und Lage), Höhe und Zeitpunkt der Zahlungen sowie Beginn und Ende des Mietverhältnisses beinhalten. Weiters sollte festgehalten werden, wer für die Instandhaltungskosten aufkommt, ob es einen Investitionsersatz gibt und in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben werden muss.

Die rechtliche Basis: Allgemeines Bürgergerliches Gesetzbuch bzw. Mietrechtsgesetz

Grundsätzlich gibt es für das Vermieten bzw. Mieten von Wohnungen oder Häusern unterschiedliche Rechtsgrundlagen – das ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) bzw. das MRG (Mietrechtsgesetz).

  • Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB): Einfamilienhäuser mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten sind vom Mietrechtsgesetz komplett ausgenommen. Auch Zweitwohnungen (Ferienwohnungen) bzw. Dienstwohnungen fallen nicht unter das MRG. Hier gilt das ABGB. Dieses regelt nur relativ wenige Sachverhalte im Detail. Es kommt also ganz wesentlich darauf an, wie die Gestaltung des Mietvertrages aussieht und was zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wird. Aus diesem Grund sollte zur Vertragsabfassung unbedingt ein Profi beigezogen werden.
  • Mietrechtsgesetz (MRG): Bei Wohnungen, die ganz oder teilweise unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, gibt es detaillierte Bestimmungen. Diese betreffen einerseits die Höhe des Mietzinses (bei Wohnungen, die unter den Vollanwendungsbereich des MRG fallen) und andererseits die Frage der Kündigung des Mietvertrages (Kündigungsschutz – dies betrifft sowohl Wohnungen im Vollanwendungs- als auch im Teilanwendungsbereich des MRG). In den Vollanwendungsbereich fallen im Prinzip alle Wohnungen mit einer Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953 bzw. alle Wohnungen mit öffentlichen Fördermitteln.

Die Sache mit der Steuer (und den Gebühren)

  • Umsatzsteuer: Grundsätzlich gilt, dass Sie von der Umsatzsteuer befreit sind, wenn Ihre Mieteinnahmen jährlich 30.000 Euro netto nicht überschreiten ("Kleinunternehmerregelung"). Sie können aber auch per Antrag ganz auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichten. Das bringt den Vorteil, dass Sie damit als Vermieter vorsteuerabzugsberechtigt sind.
  • Einkommensteuer: Die Mieteinnahmen müssen Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung berücksichtigen. Grob gesprochen müssen Sie dann eine Einkommensteuererklärung abgeben, wenn der Gewinn aus der Vermietung den Veranlagungsfreibetrag von 730 Euro übersteigt. Von Ihren Mieteinnahmen können Sie Ausgaben wie etwa für Instandhaltungsarbeiten oder diverse Kosten (Kreditzinsen, Aufwendungen in Zusammenhang mit der Vermietung, AfA  - Absetzung für Abnutzung, …) abziehen.
  • Gebühren: Für den Mietvertrag ist beim zuständigen Finanzamt eine Vertragsgebühr zu bezahlen. Die Gebühr ist vom Vermieter an das Finanzamt abzuführen. Bezahlt wird sie üblicherweise vom Mieter. Die Vertragsgebühr beträgt bei unbefristeten Mietverträgen ein Prozent der Summe des dreifachen Jahresbruttomietzinses. Bei befristeten Mietverträgen beträgt sie ein Prozent des Mietzinses der gesamten Vertragsdauer, höchstens aber ein Prozent des dreifachen Jahresbruttomietzinses.


Sie sind gerade dabei, eine Wohnung oder eine andere Immobilie zu vermieten? Die Raiffeisen Immobilienmakler stehen Ihnen auch in Ihrer Nähe dabei mit Rat und Tat zur Seite.