Was ist mein Haus wert?

Mag. Nikolaus Lallitsch, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien Steiermark und Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich

Wo der eine ein "Schloss" sieht, spricht der andere von einer "Hundehütte": Nikolaus Lallitsch, Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich, über die Kriterien von Immobilienbewertungen und die unterschiedlichen Sichtweisen von Verkäufern und Kaufinteressenten.

Die Frage nach dem Wert der eigenen Immobilie stellen sich viele oft aus reinem Interesse. Wann ist es empfehlenswert oder notwendig, eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen?

Mag. Nikolaus Lallitsch: Es ist bestimmt legitim und sogar sinnvoll zu wissen, was die eigene Immobilie ungefähr wert ist. Darüber hinaus ist es oft notwendig, diesen Wert exakt feststellen zu lassen - etwa wenn es um Verkauf oder Ankauf geht. Da sehen die Verkäufer sprichwörtlich ein Schloss, das sie auf den Markt bringen, und die Kaufinteressenten sprechen von einer Hundehütte, um den Wert nieder zu halten. In solchen Fällen ist eine objektive Wertfeststellung natürlich sinnvoll. Im Übrigen tun die Verkäufer gut daran, nicht mit allzu überhöhten Vorstellungen auf den Markt zu gehen. Fachkundige und sachverständige Bewerter leisten hier wertvolle Unterstützung. Auch die Banken brauchen exakte Werte für ihr Sicherheitenmanagement. Bei Unternehmen ist es für die Bilanz notwendig, den Wert des Anlagevermögens exakt zu kennen und auch in vielen familienrechtlichen Angelegenheiten - von Ehevertrag über die Scheidung bis hin zur Erbschaft - ist die Feststellung des Verkehrswertes unabdingbar.

Was kostet eine Immobilienbewertung, wie läuft das Ganze ab?

Lallitsch: Bei der Liegenschaftsbewertung hat sich ein fachkundiger und sachverständiger Bewerter zunächst ein möglichst konkretes Bild über die Liegenschaft zu machen. Dies passiert durch die Einsicht in alle relevanten Unterlagen (Grundbuchauszug, Flächenwidmungsplan,  Kataster, Baubewilligungsbescheid, Benützungsbewilligungsbescheid, Gefahrenzonenpläne, Energieausweis, Mietvereinbarungen, Dienstbarkeiten, usw.) sowie einen Ortsaugenschein. Dabei werden alle verkehrswertrelevanten Umstände aufgenommen. Auf Basis dieses Befundes, wie es in der Sachverständigensprache heißt, erstellt der Sachverständige dann sein Gutachten. Dabei wird nicht ein Preisband angegeben, sondern ein punktgenauer "Verkehrswert". Das ist jener Wert, der bei einer Veräußerung der Liegenschaft im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielt werden kann. Das Honorar der Sachverständigen ist im Gebührenanspruchsgesetz geregelt. Raiffeisen Immobilien erstellt Liegenschaftsbewertungen aber zu moderaten Preisen, die sich nach der erforderlichen Bewertungsmethode (Vergleichswertverfahren/Sachwertverfahren/Ertragswertverfahren/Residualwertverfahren) orientiert. Das Preis-Leistungsverhältnis, besser: das Honorar-Nutzenverhältnis, ist absolut attraktiv.

Welche Kriterien bestimmen den Wert einer Immobilie, worauf kommt es an?

Lallitsch: Wir haben noch die monotone Behauptung "Lage, Lage, Lage" im Ohr. Das ist sicher die halbe Wahrheit. Die andere Hälfte heißt: Eine Immobilie muss auch lageadäquat sein. Eine prunkvolle Villa in St. Nirgendwo wird schwerlich Kaufinteressenten anlocken. So verhält es sich auch bei Liegenschaften, die Lärm, Erschütterungen oder möglichen Strahlungen ausgesetzt sind. Da hat es ein Gutachter immer schwer: Zwar ist der Sachwert hoch, aber der Markt ist nicht bereit, ihn auch zu bezahlen. Daher sind Abschläge notwendig. Der Wert einer Immobilie bestimmt sich aber auch durch die Marktlage. Diese zu ermitteln kann einem kein noch so gutes Computer-Programm bieten. Da kommt es auf die Erfahrung und Marktnähe der Sachverständigen an - übrigens ein großes Plus von Raiffeisen Immobilien.

Kann man sich bei der Frage nach dem Immobilienwert am Internet orientieren, das heißt an den Preisen, die auf diversen Plattformen ersichtlich sind?

Lallitsch: Achtung: Das Liegenschaftsbewertungsgesetz schreibt vor, dass als Vergleichswerte nur die tatsächlich erzielten Kaufpreise vergleichbarer Objekte herangezogen werden dürfen. Der Sachverständige hat also mit einem Blick zurück die Zukunft zu prognostizieren. Die Internetplattformen dagegen geben die Preiswünsche der Verkäufer wider. Wie man weiß, haben die Eigentümer jedoch durchaus verklärte Blicke auf ihre Objekte und dementsprechend sind auch ihre Kaufpreiswünsche oft überzogen. Auch hier haben die Gutachter korrigierend einzugreifen.

Eine allgemeine Frage: Wie sieht aktuell die Preisentwicklung auf dem Markt aus?

Lallitsch: Immobilien sind und bleiben eine gesuchte Geldanlage. Waren sie früher ein Synonym für Sicherheit, so sind Immobilien heute zusätzlich eine ertragreiche Veranlagungsform im Vergleich zu den meisten Geldmarktprodukten. Daraus resultiert aber auch die Scheu der Abgeber, ihre Immobilien jetzt auf den Markt zu werfen. Wer nicht muss, der verkauft derzeit nicht. Aus diesem Grund herrscht ein eklatanter Mangel an Gebrauchtimmobilien. Neubauobjekte prägen den Markt, sodass dieser als hochpreisig wahrgenommen wird. Die Immobilien-Hotspots sind natürlich die Städte, zu denen großer Zuzug besteht.

Wir danken für das Gespräch.

Oktober 2016