Steuerfragen rund ums Bauen und Wohnen

Steuerfragen rund ums Bauen und Wohnen

Ob Sie eine Wohnung vermieten, kaufen bzw. verkaufen oder bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchführen – das Thema Steuern begleitet Sie auch in diesem Lebensbereich. Mitunter mit durchaus positiven Auswirkungen.

Denn für viele Ausgaben können Sie steuerliche Begünstigungen in Anspruch nehmen. Andererseits machen gerade bei einer Wohnung, die Sie zum Zweck der Altersvorsorge kaufen, steuerliche Vorteile einen Teil der Rendite aus. Wir haben für Sie wesentliche Fragen zum Thema Steuern und Wohnen zusammengestellt.

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Kaufen, bauen und sanieren

1. Sind Steuern beim Kauf einer Immobilie zu bezahlen?

Neben den diversen Gebühren (Eintragungsgebühr ins Grundbuch, Gebühr für die Eintragung von Pfandrechten) und Honoraren (für Makler und Vertragserrichter) ist die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Diese beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Bei unentgeltlichen Übertragungen von Immobilien wird der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage herangezogen. Dabei kommt ein Stufentarif zur Anwendung: Dieser beträgt 0,5 Prozent (Grundstückswert unter 250.000 Euro), zwei Prozent (Grundstückswert bis 400.000 Euro) und 3,5 Prozent (Wert über 400.000 Euro).

2. Kann ich "Wohnungsausgaben" von der Steuer absetzen?

Ja, dies ist allerdings nur mehr bis 2020 möglich. Bis dahin können Sie Aufwendungen für die Errichtung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen, aber auch Zahlungen für achtjährig gebundene Beträge an Bauträger als Sonderausgaben von der Steuer absetzen. Darüber hinaus können Sie verschiedene Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen steuerlich berücksichtigen lassen. Auch die Rückzahlung des Kredits, den Sie für derartige Zwecke aufgenommen haben, können Sie bei den Sonderausgaben berücksichtigen. Voraussetzung für die Absetzbarkeit ist, dass Sie mit den entsprechenden Arbeiten spätestens 2015 begonnen haben bzw. das Darlehen, das Sie absetzen wollen, ebenfalls vor dem 1. 1. 2016 aufgenommen haben. Nicht absetzbar sind etwa laufende Wartungsarbeiten, die Kosten für die Einrichtung oder der Erwerb einer bereits errichteten Eigentumswohnung bzw. Aufwendungen für eine Luxusausstattung.

3. Wie funktioniert das genau?

Sie können als Einzelner pro Jahr Sonderausgaben bis zu 2.920 Euro geltend machen. Für Alleinerzieher bzw. Alleinerzieherinnen verdoppelt sich dieser Betrag auf 5.840 Euro. Für mindestens drei Kinder kommen weitere 1.460 Euro hinzu. Im Maximalfall beträgt also der Sonderausgabentopf 7.300 Euro. Von den Sonderausgaben wird ein Viertel steuerwirksam. Von diesem Viertel wird die Sonderausgabenpauschale von 60 Euro abgezogen, die bereits bei der laufenden Lohnverrechnung berücksichtigt ist. Um Sonderausgaben in dieser beschriebenen Höhe absetzen zu können, dürfen Sie allerdings jährlich nicht mehr als 36.400 Euro verdienen. Ab einem jährlichen Einkommen von 60.000 Euro können Sie Sonderausgaben überhaupt nicht mehr geltend machen. Zwischen 36.400 Euro und 60.000 Euro kommt eine Einschleifregelung zum Tragen.

Verkaufen

1. Wie muss der Verkaufserlös versteuert werden?

Für den Verkaufserlös von Grundstücken, Häusern und Wohnungen muss die Immobilienertragsteuer bezahlt werden. Die Immobilienertragsteuer ist eine Endbesteuerung und wird von den mit der Verkaufsabwicklung beauftragten Rechtsanwälten oder Notaren berechnet, eingehoben und an das Finanzamt abgeführt.

2. Wie erfolgt die Berechnung?

Verkäufe von Immobilien, die nach dem 1. April 2002 erworben wurden, unterliegen einem Steuersatz in Höhe von 30 Prozent. Die Verkaufserlöse wirken sich übrigens auf Ihr Resteinkommen nicht progressionserhöhend aus.

Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn wird durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt. Bei Immobilienaltbeständen, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden, werden fiktive Anschaffungskosten von 86 Prozent abgezogen. Die verbliebenen 14 Prozent werden mit 30 Prozent besteuert, was im Endeffekt eine Belastung von 4,2 Prozent ergibt.

3. Gibt es Ausnahmen von der Besteuerung?

Keine Immobilienertragsteuer ist zu bezahlen, wenn Sie die Immobilie bis zum Verkauf durchgehend mindestens zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz genützt haben. Eine so genannte Hauptwohnsitzbefreiung kommt auch dann zum Tragen, wenn Sie innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung das Haus oder die Wohnung für mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt haben. Steuerbefreit sind auch selbst hergestellte Immobilien.

Vermieten und vorsorgen

1. Ist ein Mietvertrag zu "versteuern"?

Die Mietvertragsgebühr (ein Prozent des 36-fachen Mietzinses bei unbefristeter Vertragsdauer bzw. ein Prozent des Mietzinses der gesamten Vertragsdauer, höchstens aber das 18-Fache des Jahreswertes bei befristeten Mietverträgen) wurde abgeschafft. Bei Gewerbeimmobilien ist die Gebühr allerdings nach wie vor zu zahlen.

2. Wie sieht es mit den Mieteinnahmen aus?

  • Umsatzsteuer: Wenn Ihre Mieteinnahmen jährlich 30.000 Euro netto nicht übersteigen, sind Sie von der Umsatzsteuer befreit. Andernfalls muss bei der Rechnung eine Umsatzsteuer (bei Vermietung zu Wohnzwecken zehn Prozent) ausgewiesen werden. Übrigens können Sie bei Mieteinnahmen von jährlich unter 30.000 Euro auf die Steuerbefreiung verzichten. Das bringt den Vorteil, dass Sie damit als Vermieter vorsteuerabzugsberechtigt sind. Da die Umsatzsteuer eine Verbrauchersteuer ist, ist diese vom Mieter zu bezahlen.
  • Einkommensteuer: Grundsätzlich müssen Sie Einkommensteuer bezahlen. Allerdings ist der Gewinn aus der Vermietung dann steuerfrei, wenn er jährlich 730 Euro nicht übersteigt. Darüber hinaus vermindern diverse Ausgaben wie etwa Kosten für Instandhaltungsarbeiten, Fremdkapitalzinsen oder auch die Abschreibung des Gebäudes den steuerpflichtigen Gewinn.

3. Welche steuerlichen Möglichkeiten bietet der Kauf einer Vorsorgewohnung?

Da Sie die Vorsorgewohnung durch die Vermietung gleichsam unternehmerisch nutzen, bekommen Sie beim Kauf einer Anlegerwohnung die 20-prozentige Mehrwertsteuer rückvergütet. Um in den Genuss dieses Steuervorteils zu kommen, muss die Wohnung 20 Jahre lang vermietet werden. Andernfalls muss die Umsatzsteuer anteilig zurückgezahlt werden.